WOZ Waarde Verlagen, niet doen!
Ben je geschrokken van je nieuwe WOZ waarde? Moet je bezwaar maken of juist niet?
Een lage WOZ waarde heeft een aantal voordelen:
1️⃣ Een lagere WOZ-waarde kan resulteren in lagere onroerendezaakbelasting (OZB), waterschapsbelasting en rioolheffing. Je kunt dus direct besparen op lokale belastingen.
2️⃣ De WOZ-waarde van een tweede woning (dus niet de eigen box 1 woning) wordt meegenomen in de berekening van het belastbare vermogen voor box 3 van de inkomstenbelasting. Door de WOZ-waarde te verlagen, verminder je mogelijk de vermogensrendementsheffing.
3️⃣ Overdracht van een woning naar de kinderen mag tegen de WOZ-waarde. Dus met een lage WOZ waarde heeft je kind extra voordeel.
4️⃣ Bij overlijden is de WOZ-waarde ook leidend voor de verkrijging van erfgenamen. Dus hoe lager de WOZ-waarde, hoe lager de erfbelasting.
OK, dus verlagen zou je zeggen.
Nou, dat ligt eraan. Er zitten ook een aantal nadelen aan een lagere WOZ waarde:
Eigen woning
1️⃣ Een hogere WOZ-waarde heeft indirect invloed op de hoogte van je hypotheekrente. Een hogere WOZ-waarde kan resulteren in een lagere hypotheekrente, waardoor je maandelijkse hypotheeklasten dalen.
2️⃣ Als je in de toekomst wilt gaan verhuizen en de woning zou willen aanhouden voor de verhuur. Lees dan verder, want dan kan onderstaande van toepassing zijn.
Woning in Box 3
Hoewel de vermogensbelasting wordt berekend over de WOZ-waarde van een tweede woning (dus door de WOZ-waarde te verlagen, verminder je mogelijk de vermogensrendementsheffing), kan het toch interessant zijn om de WOZ waarde niet te verlagen.
En wel om de volgende 2 redenen:
1️⃣ Als je de Box 3 woning verhuurt, is de WOZ waarde van belang, omdat deze meetelt in de WWS-punten. Om de woning in de vrije sector te kunnen verhuren heb je nu (vanaf 1 januari 2025) een minimum van 187 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS) nodig.
Uitgangspunt is de vrije sectorgrens van 1.184,66 euro (2025), wat nu gelijk staat aan 187 punten. Een groot deel van het totaal aantal punten komt voort uit de WOZ waarde.
2️⃣ Nieuwe Box 3 wetgeving per 2028?
Vanaf 2028 zal in Box 3 (waarschijnlijk) het werkelijke rendement worden belast. Dat betekent dat het directe rendement en het indirecte rendement gaat worden belast. Het directe rendement betreffen de huuropbrengsten minus de gemaakte kosten en het indirecte rendement is de waardeontwikkeling van het vastgoed.
En het indirecte rendement is iets om in de gaten te houden. Want op het moment dat je gaat verkopen, moet er worden afgerekend over de waardestijging van het vastgoed.
Maar moet je dan de aankoopwaarde die je er ooit voor hebt betaald als beginprijs nemen??
Nee gelukkig niet, dat zou wel heel onredelijk zijn.
Het is nog niet 100% zeker, maar hoogstwaarschijnlijk wordt er straks uitgegaan van de WOZ waarde.
Als je nu bezwaar zou gaan maken, gaat de WOZ waarde naar beneden, maar dat betekent wel dat je dan vanaf 2028 over een hoger bedrag zou moeten gaan afrekenen bij verkoop van het vastgoed.
Een voorbeeld
Stel de WOZ waarde is € 500.000. Je maakt bezwaar, omdat je vindt dat het € 400.000 moet zijn. Het bezwaar wordt gevolgd en de nieuwe WOZ is € 400.000.
Laten we er voor het voorbeeld even vanuit gaan dat deze zo blijft tot 01-01-2028.
De beginwaarde is nu per 01-01-2028 dus € 400.000.
In 2029 verkoop je het pand voor € 600.000.
Nu zal er over € 200.000 moeten worden afgerekend, ofwel € 72.000.
Als er geen bezwaar was gemaakt, was de beginwaarde per 01-01-2028 € 500.000.
Als dan in 2028 het pand voor € 600.000 wordt verkocht, moet er over € 100.000 worden afgerekend, ofwel € 36.000.
Dat bezwaar waarmee je een paar tientjes hebt bespaard aan OZB en rioolheffingen, kost je nu dus zomaar € 36.000 aan extra belasting.
Nu ik dit zo aan het schrijven ben, verwacht ik dat er in 2027 veel panden op de markt zullen komen als deze lage WOZ waarden hebben.
Die willen natuurlijk geen 36% over het verschil tussen de werkelijke waarde en WOZ waarde betalen…
Vrijblijvend kennismaken?
Vrijblijvend kennismaken en erachter komen wat de waarde kan zijn van een financieel plan op maat? Plan hieronder een kennismaking!
