Vastgoed of aandelen?

De waardeontwikkeling van vastgoed in Nederland sinds 1947 is gemiddeld iets meer dan 5% per jaar, terwijl het gemiddelde rendement van bijvoorbeeld de S&P500 in ongeveer dezelfde periode zo’n 10% is.

Nou, daar heb je je antwoord toch?!

Zo simpel is het niet natuurlijk! Zeker niet als we kijken naar inflatie, belastingdruk, persoonlijke voorkeur, niet alleen de waardeontwikkeling van vastgoed maar ook de verhuuropbrengsten etc. etc.

Laten we daar dus eens wat dieper induiken! Het hoofdvraagstuk van dit artikel; wat is nou interessanter om in te investeren, vastgoed, of aandelen?!

Resultaten uit het verleden…. Een vergelijk is lastig te maken, aangezien er binnen beide categorieën enorm veel opties zijn. Als je een belegger bent die bezig is met aandelen, kun je je geld laten beheren door een vermogensbeheerder, het zelf doen met individuele aandelen, ETF’s, trackers etc. 

Voor een belegger in vastgoed varieert dit natuurlijk ook enorm, welk type vastgoed koop je, wat is de locatie, de kosten van het onderhoud, het geïnvesteerde startkapitaal etc.

Toch is overall gezien het gemiddelde rendement op aandelen hoger dan op vastgoed, zeker als je kijkt naar de afgelopen tien à vijftien jaar. Aandelen leveren echter weer geen cashflow op zoals een verhuurd object dat kan doen, dus qua rendement in dit vergelijk wordt er puur gekeken naar waardestijging. Wanneer je kijkt naar de opbrengsten van vastgoed met waardestijging plus huurinkomsten, kan het een heel ander verhaal worden.

We gaan (ondanks dat het dus moeilijk vergelijken is) toch een fictieve casus bespreken. Giovanni is ondernemer en heeft zowel in zijn bedrijf als in privé best een aardig vermogen opgebouwd. Naast geld wat rendeert in de BV, en geld wat hij al heeft staan op een spaarrekening (bijvoorbeeld een rekening via Raisin met hoger rendement) heeft hij privé ook nog zo’n € 200.000 vrij te besteden vermogen wat hij graag wilt gaan investeren.

We schetsen dit specifiek zo, omdat het nooit een goed idee zou zijn als die € 200.000 het ‘enige’ geld is wat Giovanni heeft, om dan van die twee ton ofwel aandelen ofwel vastgoed te kopen. Giovanni heeft het dus al aardig voor elkaar en wilt extra rendement gaan maken op € 200.000,-.

Laten we eens vergelijken hoe het eruitziet als Giovanni gaat investeren in aandelen, en in vastgoed.

Giovanni investeert in privé de € 200.000,- in aandelen, bijvoorbeeld eenmalig in indexfondsen zoals de S&P500 of de Northern Trust fondsen. Bekende fondsen met een bewezen historisch rendement, bij beide fondsen over de afgelopen 40+ jaar meer dan 9% gemiddeld jaarlijks, uiteraard met pieken en dalen. We gaan uit van een initiële investering van de 2 ton, dus niet een strategie zoals DCA (dollar cost average, maandelijks inleggen).

Die € 200.000,- is na 10 jaar met 9% gemiddeld rendement € 473.473,- waard, de belastingdruk nog niet meegerekend, dat komt straks!

Dit vermogen valt in Box 3, uitgaande van de huidige berekening (waarschijnlijk verandert de Box 3 in 2028 / 2029, lees daar hier meer over) berekent dat in het eerste jaar waarin hij de € 200.000 investeert al een vermogensbelasting van € 1.791,-.

Zie onderstaande berekening (leuker kunnen ze het niet maken, wel makkelijker…):

Natuurlijk neemt de belastingdruk toe naarmate het vermogen verder rendeert, en op een gegeven moment begint het een behoorlijke invloed te hebben op het vermogen*. Wanneer je bovenstaande doorrekent naar tien jaar, dan is de € 200.000,- niet langer € 473.473,- waard maar € 403.450,-**

*= we passen hier geen strategie toe om de heffingsgrondslag in Box 3 te reduceren, zoals je wellicht al snapt uit het voorbeeld kan het enorm lonen om schulden te hebben (bijvoorbeeld door een deel van de eigen hypotheek aflossingsvrij te maken en te verhuizen naar box 3). Belangrijk is om hier goed in te plannen. 

**= uitgaande van de huidige regelgeving, box 3 gaat veranderen, en als die niet verandert zullen de belaste percentages zeker verhoogd worden. Ook gaan we ervan uit dat het tien jaar goede beleggingsjaren zijn, met een mooi gemiddeld rendement. 

Net als elke investering geldt ook voor aandelen dat er nadelen zijn, en het is belangrijk om te realiseren dat hoe hoger de risico’s, hoe hoger de rendementen. Een hoog rendement halen en je vermogen laten groeien is vrijwel nooit risicoloos.

De aandelenmarkt is als eerste behoorlijk volatiel, koersschommelingen kunnen heel snel en onverwacht zijn en daar moet je tegen kunnen. Zeker als je in korte tijd aanzienlijk verlies ‘op papier’ gaat zien… Vaak is op dat moment niks doen de beste keuze, of zelfs aandelen bijkopen, alleen in de praktijk blijkt dat moeilijk voor mensen.

Rendement op aandelen is tevens iets waar je zelf niet veel controle over hebt, natuurlijk kun je kiezen tussen welke fondsen, welke trackers etc. maar de markt groeit (of daalt) vooral door economische en politieke ontwikkelingen. 

Giovanni investeert in privé de € 200.000,- in vastgoed, voor het voorbeeld een appartement voor de particuliere verhuur binnen Nederland. 

We gaan er in het voorbeeld vanuit dat Giovanni met een verhuurhypotheek nog € 250.000,- leent (bij een verhuurhypotheek kan er minder gefinancierd worden dus is meer eigen geld benodigd), en in totaal een woning kan financieren van zo’n € 400.000,-. 

Het restbedrag van de som (€ 200.000,- eigen geld en € 250.000,- verhuurhypotheek) gaat op aan de kosten van de aankoop, zo’n 2,5% van de totaalsom, en de overdrachtsbelasting, 10,4% van de totaalsom. 

Voor het voorbeeld gaan we ervan uit dat Giovanni investeert in een nieuwbouwappartement die in het hoge huursegment valt, dus hij vraagt een huurprijs van € 1.600,- maandelijks (jaarlijks geïndexeerd) wat marktconform is voor het soort vastgoed in de locatie waar hij heeft aangekocht. 

De verhuurhypotheek (annuïtair) wordt afgesloten voor een periode van 10 jaar, met een rente van 5,60%. Door de Wet Betaalbare Huur is er een hoop veranderd in Nederland rondom de verhuurpijs (en dus ook rendementen) van vastgoed.

Het bruto rendement kun je berekenen door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de totale aankoopprijs inclusief aankoopkosten, en vervolgens te vermenigvuldigen met 100.

Dus: jaarlijkse huuropbrengst / totale aankoopprijs (incl. aankoopkosten) * 100 = je bruto rendement.

Dat maakt in het voorbeeld van Giovanni dus € 19.200,- / € 451.600,- * 100 = 4,25%.

Het bruto rendement is dus 4,25% op de verhuur. Echter, die veelgebruikte en relatief simpele som hierboven houdt natuurlijk geen rekening met kosten voor de verhuur, zoals bijvoorbeeld;

Het netto rendement op de verhuur zal dus een stuk lager uitvallen dan die 4.25%. De kosten waar je rekening mee dient te houden kun je opsplitsen in eenmalige kosten (bij de aankoop, de ‘kosten koper’) en terugkerende kosten (rente van de hypotheek, onderhoudskosten, belastingen, OZB, verzekeringen etc. Qua terugkerende kosten kun je rekening houden met zo’n 30-35% van de huurinkomsten per jaar.

Dit verandert het rendement natuurlijk enorm;

€ 13.440,- (€ 19.200,- minus 30% kosten) / € 451.600,- * 100 = 2,98%

Grote kanttekening is natuurlijk dat bovenstaande niet het enige rendement is wat je gaat maken, vastgoed is qua waardestijging namelijk een zeer stabiele investering. De afgelopen 10 jaar is vastgoed jaarlijks gemiddeld 5% gestegen in waarde, en als die lijn wordt doorgetrokken betekent het dat de tweede woning van Giovanni over 10 jaar al meer dan € 650.000,- waard is (op papier).

Over je vermogen wordt in box 3 belasting betaald, vastgoedpanden vallen (vaak, niet altijd) ook in box 3 (klik hier om meer uitleg te krijgen over hoe box 3 werkt). Panden verhuren kan natuurlijk ook een onderneming zijn, dan valt het pand niet in box 3, maar in het voorbeeld van Giovanni wel. 

Als het verhuurpand in box 3 valt hoeft er geen belasting betaald te worden over de huuropbrengsten. Je betaalt wel belasting over de WOZ waarde van de woning, min de hypotheek. De rente die je betaalt over de hypotheek valt ook in box 3, dus is natuurlijk niet aftrekbaar in bijvoorbeeld box 1. 

Vastgoed verhuren is tegenwoordig écht wel complexer dan het was door regelgeving, in dit voorbeeld bespreken we niet eens vastgoed verhuren in een bedrijf, of een deel van je huis verhuren, of de kamerverhuurvrijstelling en gaan we niet uitgebreid in op het puntenstelsel…

In het voorbeeld van Giovanni zou het als volgt eruit zien;

De WOZ waarde van de woning is € 400.000,-, met een hypotheek van € 250.000,-. De huuropbrengsten zijn jaarlijks € 19.200,-. De woning valt bij Giovanni in box 3.

In box 3 wordt een waarde van € 400.000,- opgegeven voor de woning en daarover wordt de box 3 belasting toegepast (zie ander artikel voor de box 3 berekening). Hier wordt het natuurlijk tevens erg interessant om te kijken naar je bredere strategie, zo is het nog steeds heel goed mogelijk om in box 3 strategieën toe te passen waardoor de uiteindelijke te betalen vermogensbelasting op € 0 uitkomt (of in ieder geval minder wordt). 

Vastgoed kan nog steeds een enorm interessant onderdeel zijn van een investeringsportefeuille, het is een bewezen vorm van waardeontwikkeling. Tegelijkertijd is het de afgelopen jaren echt enorm veel moeilijker gemaakt om ‘even een pandje te kopen voor de verhuur’.

De opstartkosten zijn relatief hoog, je krijgt te maken met een notaris, belastingen, renovaties etc. etc. Vastgoed is ook niet liquide, ja, het zorgt voor een cashflow bij verhuur, maar het is niet mogelijk om het snel te kunnen verkopen als je geld nodig hebt. 

Ook kun je te maken krijgen met lastige huurders, schade aan de woning, hoge onderhoudskosten etc. etc.

Wat is nou de conclusie?!

Er is niet echt een vergelijk te trekken, zowel aandelen als vastgoed zijn interessante assets. Het allerbelangrijkste is kijken naar iemand zijn totale financiële situatie, en het maken van een goed plan. 

Als je kijkt naar bovenstaande voorbeelden dan zie je dat al terug komen;

Genoeg redenen om met dit soort keuzes het nou eens echt goed aan te pakken, met een persoonlijk financieel plan op maat!

Vrijblijvend in gesprek met ons over zo’n financieel plan op maat? Boek hieronder je gesprek!