Vakantiewoning in Box 3 of in de BV?!
Die belasting in Box 3? Die is de afgelopen jaren al door het dak gegaan, en per 1 januari 2026 komt er nog een schepje bovenop. Gelukkig niet de geplande verhoging van meer dan 30%, maar alsnog een verhoging in Box 3 op overig bezit. Hiermee kan jouw idyllische vakantiehuis in binnen- of buitenland wel eens een financiële strop worden…
Als DGA heb je uiteraard ook de optie om een vakantiewoning vanuit je BV te kopen, dat kan (afhankelijk van je situatie) ook erg interessant zijn. Het lastige aan dit soort onderwerpen is dat het echt enorm persoons- en situatiegebonden is, dus een woning in de BV of in privé is niet perse beter dan het andere!
Laten we beginnen…
We gaan twee concrete situaties vergelijken: een vakantiewoning in Nederland, en een vakantiewoning in Spanje. In beide gevallen kijken we naar de fiscale gevolgen van privébezit en van aankoop via een BV. Zo zie je waar je financieel het meeste voordeel haalt!
Voorbeeld 1: vakantiewoning in Nederland, in box 3 of via de BV?
We beginnen met een vakantiewoning in Nederland van 300.000 euro. Je sluit een hypotheek af van 200.000 euro tegen vier procent rente. Je gebruikt het huis zelf ongeveer een derde van het jaar en verhuurt de rest. Daarmee ontvang je jaarlijks tienduizend euro aan huurinkomsten. Aan kosten voor onderhoud, beheer en andere zaken ben je tweeduizend euro kwijt. In de voorbeeldcasus betreft dit fiscaal partners (dus dubbel heffingsvrij vermogen en dubbele schuldendrempel in box 3). Naast de woning is er in box 3 in deze casus ook nog 100.000 spaargeld en 200.000 beleggingen.
Als je de woning privé koopt (box 3 vakantiewoning)
De woning valt dan in box 3 van de inkomstenbelasting. Je betaalt belasting over een fictief rendement dat berekend wordt over je bezit en je schulden. In dit voorbeeld gaat de Belastingdienst uit van een rendement van 6,00 procent op het bezit (cijfers van 2026, lees daar meer hier over), en 2,70 procent op de schuld. Dit leidt tot de volgende (best lastige) berekening:
Bezittingen:
300.000 (vakantiewoning) euro x 6,00 procent = 18.000 euro
200.000 (beleggingen) euro x 6,00 procent = 12.000 euro
100.000 (spaargeld) euro x 1,28% procent = 1.280 euro
Schulden:
192.400 euro (200.000 minus schuldendrempel van 7.800) x 2,70 procent = 5.195 euro
De grondslag in Box 3 is dus 288.886 (600.000 bezittingen, min 192.400 schulden, min 118.714 heffingsvrij vermogen)
Belastbaar rendement is dus 26.085 euro (18.000 + 12.000 + 1.280 – 5.195)
Dat maakt de Box 3 belasting:
288.886 / 407.600 x 100 = 70.87% x 26.085 = 18.486 x 36% = 6.654 euro in 2026
Naast de belasting in box 3 heb je de kosten van de woning, en dus wat huurinkomsten:
Rente: 8.000 euro
Overige kosten: 2.000 euro
Huurinkomsten: 10.000 euro
Netto resultaat:
10.000 – 8.000 – 2.000 – 6.654 = minus 6.654 euro per jaar, een negatief rendement dus.
De kosten en rente zijn niet aftrekbaar. De waardestijging van de woning wordt niet direct belast, maar telt jaarlijks wel mee via de hogere WOZ-waarde in box 3. Een box 3 vakantiewoning in Nederland kan op deze manier dus behoorlijk drukken op je rendement..
Als je de woning via een BV koopt
In dit scenario koopt je eigen BV de woning. De BV ontvangt de huurinkomsten en mag de kosten en rente aftrekken. Omdat je als directeur-grootaandeelhouder ook privé gebruikmaakt van de woning, betaal je aan jezelf (via de BV) een zakelijke huur. In dit voorbeeld bedraagt die huur vijfduizend euro.
Huurinkomsten van externe verhuur: 10.000 euro
Zakelijke huur van DGA: 5.000 euro
Totale inkomsten: 15.000 euro
Kosten:
Hypotheekrente: 8.000 euro
Overige kosten: 2.000 euro
Belaste winst in de BV:
15.000 – 10.000 = 5.000 euro
Vennootschapsbelasting (19%):
5.000 x 19 procent = 950 euro
Netto winst in de BV:
5.000 – 950 = 4.050 euro
Als je deze winst naar privé uitkeert als dividend, betaal je 24,5 procent belasting (2026, en mits je voor de rest qua dividend uitkering in de eerste schijf van box 2 blijft):
4.050 x 24,5% = 992 euro
Netto in privé ontvang je dan:
4.050 – 992 = 3.057 euro
Tegenover deze uitkering staat de huur die je aan je BV betaalde:
5.000 – 3.057 = –1.943 euro
Je verlies is in dit scenario dus 1.943 euro per jaar. Hou daarbij wel rekening dat de Box 3 belasting op de ton spaargeld en twee ton beleggingen natuurlijk blijft staan (daarover is de Box 3 belasting jaarlijks zo’n 3.766 euro).
Hoewel nog steeds negatief, is het dus gunstiger dan een vakantiewoning in Box 3. Let wel op, zoals je al een beetje merkt in de casus en de berekening is het enorm afhankelijk van een persoonlijke situatie, overig vermogen in box 3, inkomsten uit verhuur etc. etc.). Het is echt niet te doen om voor iedereen te zeggen ‘dit is het allerbeste!’, dat blijft maatwerk. Laat je dus altijd goed adviseren wat in jouw specifieke situatie het beste is!
P.S. Bij een BV is de waardestijging bij verkoop ook belast met vennootschapsbelasting. De overdrachtsbelasting betaalt bij de aanschaf is overigens weer aftrekbaar.
Voorbeeld 2: vakantiewoning in Spanje, hoe zit dat fiscaal?
Grote disclaimer: soms is het verstandiger om een Spaanse vakantiewoning aan te kopen vanuit een SL (een Spaanse BV). Dat nemen we niet mee in dit vergelijk, en het toont tevens weer aan hoeveel opties er wel niet zijn…
Nu kijken we naar dezelfde situatie, maar dan in Spanje. Stel, je koopt een mooi appartement aan de Costa del Sol voor 385.000 euro. Je verhuurt de woning twintig weken per jaar voor 1.250 euro per week. Dat levert 25.000 euro per jaar op. Daarnaast maak je 8.000 euro aan kosten voor onderhoud, beheer en belastingen.
In Spanje betaal je als EU-ingezetene belasting over je verhuurinkomsten, maar je mag de kosten wél aftrekken. De belasting bedraagt 19 procent. De berekening ziet er als volgt uit:
Huurinkomsten: 25.000 euro
Kosten: 8.000 euro
Belastbaar bedrag: 17.000 euro
Belasting: 17.000 x 19 procent = 3.230 euro
Netto resultaat:
25.000 – 8.000 – 3.230 = 13.770 euro per jaar
Daarnaast geldt er een belangrijk voordeel: Je geeft de vakantiewoning wel op in Box 3, maar krijgt tegelijkertijd een voorkoming van dubbele belasting, waardoor er in Nederland niet of beperkt belasting verschuldigd is over buitenlands vastgoed. Dit is afhankelijk van je overige vermogen, dus laat dat goed doorrekenen. In deze blog lees je wat meer over hoe het precies werkt met Box 3 en buitenlands vastgoed.
Een ander pluspunt is dat Spanje rekent met de kadastrale waarde, die vaak veel lager ligt dan de marktwaarde. Dat drukt ook de Spaanse belastingen, zeker als je de woning niet verhuurt. Bij verkoop betaal je in Spanje 19 procent belasting over de gerealiseerde verkoopwinst. In Nederland betaal je niets extra’s over die winst.
Vergelijk je dit met een box 3 vakantiewoning in Nederland, dan is het verschil aanzienlijk. Niet alleen houd je meer over aan je verhuurinkomsten, ook bespaar je aanzienlijk op de Nederlandse box 3-heffing.
Wat is fiscaal nou het slimste om te doen?
Dat is voor bijna iedereen anders… Het blijft maatwerk (jammer he?). Eigen gebruik, je financiering, de manier van verhuren en je totale vermogen spelen allemaal een rol. Laat je daarom goed adviseren, zodat je weet wat in jouw situatie de slimste keuze is. De verschillen kunnen oplopen tot duizenden euro’s per jaar.
