Pand volledig kopen met spaargeld
Uitwerking van een ingekomen vraag…
Vraag:
Ik wil een pandje kopen (investering rond de 400K) voor de verhuur.
Ik heb behoorlijk wat spaargeld (500K).
Is het het interessants om het zo af te tikken met mijn privévermogen of zijn er betere mogelijkheden.
Antwoord:
Nee, meestal is het niet het interessants om het zo af te tikken! Ik licht het toe:
Een woning die je verhuurt valt meestal in Box 3.
Als je te veel arbeid verricht voor onderhoud, verhuur en beheer, valt een woning in box 1. Dus als je je woning gaat verduurzamen, om wat meer punten te sprokkelen, maar je wilt deze in box 3 houden, ga dan niet zelf het dak op om die zonnepanelen erop te schroeven, want dat kan ‘normaal, actief vermogensbeheer’ wel eens te buiten gaan. ‘Normaal, actief vermogensbeheer’ is de crux om een woning in box 3 te houden.
OK, we gaan er dus van uit dat je verhuurde woning in Box 3 valt.
Deze valt onder de groep ‘beleggingen en andere bezittingen’ en er wordt dus vanuit gegaan dat er 6,17% rendement wordt gemaakt op de WOZ waarde van de woning.
Als er een schuld op rust, wordt er vanuit gegaan dat je daarover 2,57% rente betaalt.
Tot en met 2022 was de WOZ ook het uitgangspunt, maar toen mocht je een lagere waarde in de aangifte meenemen door de leegwaarderatio. Er werd gekeken hoeveel % de ontvangen huur was ten opzichte van de WOZ waarde. En bij dat percentage hoorde een leegwaarderatio.
Stel dat de WOZ waarde van de woning € 400.000 is en je verhuurt deze voor € 1.500 per maand, dan is dat 4,5%. Daar hoorde een leegwaarderatio bij van 67%. Dat betekent dat de waarde van de woning in de aangifte niet meegenomen werd voor 400K, maar voor 67% van 400K, en dat is € 268.000.
Die tijd is voorbij, want zoals je in onderstaande tabel ziet, is de nieuwe leegwaarderatio 95%. De waarde waarvoor de woning wordt meegenomen is vanaf 2023 dus 95% van 400K = € 380.000.
Dus die leegwaarderatio is per 2023 flink versoberd.
Tenslotte is het tarief van de belasting in box 3 in 2023 32% (en deze gaat jaarlijks 1% omhoog, in ieder geval t/m 2025).
Uitwerking pand met prive geld kopen:
“ Om een vergelijking te maken, moeten we een aantal aannames doen. Laten we er voor
de vergelijking van uitgaan dat vraagsteller een 45 jarige alleenstaande man is en dat de
huur van het pand € 1.500 per maand oplevert! “
Als vraagsteller het pand in prive koopt met zijn spaargeld, dan is de situatie na aankoop als
volgt (we houden even geen rekening met overdrachtsbelasting):
Pand met WOZ waarde: € 400.000
Spaargeld: € 100.000
Hoe ziet zijn plaatje er vanaf 2023 uit:
Stap 1: bereken het rendement per soort vermogen
Bank- en spaartegoeden en contant geld: € 100.000 x 0,36% = € 360.
Beleggingen, beleggingspand en andere bezittingen: € 380.000 x 6,17% = € 23.446
(leegwaarderatio = 95%)
Het rendement op de bezittingen is in totaal € 23.806.
Schulden:
Niet aanwezig.
Stap 2: bereken je gezamenlijk vermogen
Bezittingen: € 100.000 + € 400.000 = € 500.000
Aftrekbare schulden: € 0
Vermogen: € 500.000 – € 0 = € 500.000
Je vermogen (de gezamenlijke rendementsgrondslag) is € 500.000.
Stap 3: bereken de grondslag sparen en beleggen
De grondslag sparen en beleggen is de rendementsgrondslag verminderd met het
heffingsvrij vermogen.
Het heffingsvrijvermogen is in 2023 € 57.000 per persoon. Hij heeft geen fiscaal partner.
Grondslag sparen en beleggen: € 500.000 – € 57.000 = € 443.000.
Stap 4: bereken je aandeel in de rendementsgrondslag
Deel je grondslag sparen en beleggen door de rendementsgrondslag. En vermenigvuldig de
uitkomst met 100. Rond af op 2 decimalen achter de komma.
Je grondslag sparen en beleggen € 443.000 : rendementsgrondslag € 500.000 x 100 =
88,60%
Stap 5: bereken je voordeel uit sparen en beleggen
Het voordeel uit sparen en beleggen is het belastbaar rendement vermenigvuldigd met je
percentage van het aandeel in de rendementsgrondslag
Uw voordeel uit sparen en beleggen: € 23.806 x 88,60% = € 21.092.
Stap 6: bereken de te betalen belasting in box 3
Over je vermogen betaal je 32% x € 21.092 = € 6.750 belasting.
Alternatief:
Als vraagsteller zijn prive geld volledig als agio in een BV stort (bestaande of nieuw op te
richten), kan hij het geld van zijn BV lenen en het pand in prive aankopen. Dan is de situatie
na aankoop als volgt (we houden even geen rekening met overdrachtsbelasting):
Pand met WOZ waarde: € 400.000
Spaargeld: € 100.000
Schuld aan BV: € 400.000 (hypotheek voor de aankoop van het pand)
P.S. Die agio kan hij later weer onbelast naar zijn privérekening halen!
Hoe ziet zijn plaatje er vanaf 2023:
Stap 1: bereken het rendement per soort vermogen
Bank- en spaartegoeden en contant geld: € 0 x 0,36% = € 0.
Beleggingen, beleggingspand en andere bezittingen: € 380.000 x 6,17% = € 23.446
(leegwaarderatio = 95%)
Het rendement op de bezittingen is in totaal € 23.446.
Schulden:
Op de schuld wordt de drempel in mindering gebracht. De drempel is € 3.400 per persoon. De aftrekbare schuld is: € 400.000 – € 3.400 = € 396.600.
Het rendement op de aftrekbare schulden: € 396.600 x 2,57% = € 10.192.
Het rendement op je schulden is totaal € 10.192
Het belastbaar rendement is € 23.446 – € 10.192 = € 13.254.
Stap 2: bereken je gezamenlijk vermogen
Bezittingen: € 400.000
Aftrekbare schulden: € 400.000
Vermogen: € 400.000 – € 400.000 = € 0
Je vermogen (de gezamenlijke rendementsgrondslag) is € 0.
Stap 3: bereken de grondslag sparen en beleggen
De grondslag sparen en beleggen is de rendementsgrondslag verminderd met het heffingsvrij vermogen.
Het heffingsvrijvermogen is in 2023 € 57.000 per persoon. Hij heeft geen fiscaal partner. Grondslag sparen en beleggen: € 0 – € 57.000 = € 0.
Stap 4: bereken je aandeel in de rendementsgrondslag
Deel je grondslag sparen en beleggen door de rendementsgrondslag. En vermenigvuldig de uitkomst met 100. Rond af op 2 decimalen achter de komma.
Je grondslag sparen en beleggen € 0 : rendementsgrondslag € 0 x 100 = 0%
Stap 5: bereken je voordeel uit sparen en beleggen
Het voordeel uit sparen en beleggen is het belastbaar rendement vermenigvuldigd met je percentage van het aandeel in de rendementsgrondslag
Uw voordeel uit sparen en beleggen: € 13.254 x 0% = € 0.
Stap 6: bereken de te betalen belasting in box 3
Over je vermogen betaal je 32% x € 0 = € 0 belasting.
Maarrrr, daarmee zijn we er nog niet…
Je hebt in deze situatie namelijk ook een hypotheek bij je BV.
Daarover moet je ook rente betalen. Als de rente 2,57% is (net zoals de Belastingdienst veronderstelt), dan betaal je € 10.280 aan rente aan je BV.
In je BV betaal je daarover 19% vennootschapsbelasting en als je het netto deel uitkeert, betaal je nog een keer 26,9% aanmerkelijk belang belasting. Daar hou je uiteindelijk dus netto € 6.087 van over.
Kun je me nog volgen??
Ik zet het even in een tabelletje:
Dus het levert je € 2.557 PER JAAR extra op als je het op deze manier inricht!
Deze besparing kun je gebruiken om jaarlijks in een indextracker te stoppen. Als vraagsteller dat doet en hij stopt de belastingbesparing in een tracker met een gemiddeld rendement van 8%, dan heeft hij op pensioenleeftijd een extra potje van € 165.000,-.
En dan heb ik het nog niet eens over fiscaal voordelig sparen, want dan kan het potje oplopen tot wel € 340.000,-.
LET OP! In deze berekening zijn een aantal aannames gedaan. Een dergelijke constructie dient altijd te worden opgezet tegen zakelijke voorwaarden en moet per individu worden beoordeeld. In sommige gevallen is het voordeliger om de alternatieve manier op te tuigen en in sommige gevallen is de 1e optie het interessants.
Conclusie:
Ondernemers moeten hun financiële ‘oude dag’ zelf regelen. Ze zijn vaak sterk toegewijd en hardwerkend, met een scherp oog voor groei en succes in hun bedrijf. Echter, het is opmerkelijk dat velen van hen weinig aandacht besteden aan hun persoonlijke financiën, fiscale planning en (pre) pensioenplanning. Terwijl juist in deze gebieden aanzienlijke financiële voordelen te behalen zijn.
“En dat is een understatement, want met de juiste planning, heb je op pensioenleeftijd tonnen extra te besteden!”
Maar hoe pak je dit nu aan?
Je gaat plannen vanuit de persoonlijke doelen die je hebt. In deze bijdrage gaat het over het kopen van een huisje voor de verhuur. Fiscaal juist ingestoken heb je op pensioendatum ruim 300K extra te besteden.
Je moet als ondernemer dus een plan voor de toekomst hebben.
Hoe zie jij je (pre)pensioenperiode voor je? Misschien wil je eerder stoppen met werken. Kan dat wel? Is er budget voor die wereldreis op je 50e of kun je daar nog slim vermogen voor opbouwen. Wat als je een vakantiewoning wilt kopen. Tik je die af, of zijn er slimmere mogelijkheden? Hoeveel inkomsten heb je met je pensioen nodig en hoeveel kosten heb je op dat moment? Hoe zien je inkomsten en uitgaven er op dit moment uit, dus is er überhaupt ruimte om in te leggen voor pensioen. Misschien heb je je huis wel vrij en daardoor veel minder inkomsten nodig. Wat wil je inbouwen als je onverhoopt arbeidsongeschikt raakt of komt te overlijden? Hoeveel inkomsten hebben je nabestaanden nodig?
Als je dit plan maakt, deze doelen duidelijk hebt voor jezelf, dan pas kun je precies bepalen hoe je alles fiscaal gaat optimaliseren. Hoeveel leg je waar in (banksparen/lijfrenteverzekering/pandje kopen/in aandelen beleggen/beleggen in crypto etc. Hoeveel voordeel levert het nu op en hoe is het later belast?
Te veel inleggen kost je ontzettend veel geld. Te weinig inleggen kost je nog meer… Er moet dus een perfecte balans zijn!
Wil jij er meer over weten, stuur me gerust een DM via Linkedin!