Overwaarde huis benutten

Risico’s van het opnemen van de overwaarde

Voordat we gaan starten met de mogelijkheden, wil ik je eerst wijzen op de risico’s die het opnemen van overwaarde met zich meebrengt.

Het is een lening die je aangaat, dus daar zal rente over moeten worden betaald en de lening zal terug moeten worden betaald. Dus wees je er goed van bewust waarin je investeert. Als je voornemens bent om met het geld naar het casino te gaan en alles op rood van de roulettetafel te zetten, dan is dat natuurlijk een heel slecht idee.

Nu is dit natuurlijk wel een extreem voorbeeld, maar als je het in specifieke aandelen of crypto wilt investeren, dan moet je je realiseren dat dat ook heel volatiel kan zijn en dat een aandeel of crypto ook naar 0 kan gaan. En in een dergelijk geval wil de bank gewoon de rente en de aflossing blijven ontvangen, dus nogmaals…

Zorg dat je weet waarin je investeert!

Allright, dan gaan we nu naar de mogelijkheden kijken.

1. Overwaarde opnemen om een tweede woning te kopen voor de verhuur 

Een tweede huis kopen als investering kan een hele slimme keuze zijn (ook met de nieuwe regelgeving). Met een vastgoedinvestering kun je een ‘passief’ inkomen realiseren. Zeker nu er veel vraag is naar woningen en de huurprijzen erg hoog liggen, zijn er steeds meer mensen die hun spaargeld of overwaarde in een verhuurwoning steken.

Het financieren van een tweede woning is niet altijd even makkelijk. Banken zijn niet dol op het financieren van verhuurde woningen. Er zijn speciale Verhuurhypotheken, maar vaak met hogere hypotheekrente. 

Als de overwaarde in je eigen woning groot genoeg is, kan het prima mogelijk zijn om daar een tweede huis mee aan te kopen. Dan heb je geen last van de extra voorwaarden en hogere hypotheekrente van een verhuurhypotheek.

Fiscale zaken rondom tweede huis kopen

Met het kopen van een tweede woning zul je rekening moeten houden met een aantal belastingregels. 

Bijvoorbeeld: 

1. De belasting voor je tweede woning valt in box 3. Je eerste woning valt altijd in box 1 (inkomen uit werk en woning). Maar je tweede woning wordt gezien als vermogen en valt daarom in box 3 (daar betaal je dus vermogensbelasting over).
2. Geen hypotheekrenteaftrek voor je tweede huis. Voor een tweede woning heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Je kunt alleen de rente aftrekken voor de woning waarin je woont. Let op: ook andere kosten die je maakt voor je tweede woning (zoals notariskosten en taxatiekosten) zijn niet fiscaal aftrekbaar.
3. Verhuuropbrengst uit je tweede woning. Omdat je tweede woning als vermogen in Box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven.

2. Een vakantiewoning (in het buitenland) kopen met de overwaarde van je huis.

Steeds meer mensen investeren in een vakantiewoning in Nederland of aan de Spaanse kust. Als je interesse hebt om in Spanje vastgoed te kopen, lees dan zeker ons artikel: De gids voor het aankopen van Spaans vastgoed!

Je overwaarde op je huidige woning benutten om te investeren in een vakantiewoning is een vraag die geregeld aan ons wordt gesteld.

Er zijn zeker voordelen aan het investeren in een vakantiewoning. Hoeveel rendement je zal genereren heeft met verschillende factoren te maken. Het ligt er voornamelijk aan of je het goed verhuurd krijgt. 

Als je bijvoorbeeld een bezettingsgraad van 65% hebt met een gemiddelde verhuurprijs, zit je vaak rond de 7 a 8 % rendement.  Wanneer je de woning in een gunstige periode kunt kopen en het gebied populairder wordt, dan zal de marktwaarde uiteraard stijgen. 

Het grootste voordeel is natuurlijk dat je er ook zelf gebruik van kunt maken. Dus dat je er zelf van kunt genieten + het levert je nog wat op, is voor veel van onze klanten een win-win. 

In de situatie wanneer je een vakantiewoning in Nederland koopt, maak dan een keuze of je het privé aan gaat kopen, of dat je investeert vanuit een BV. 

Aangezien de aankoop van een nieuwe vakantiewoning wordt belast in box 3 (waarbij er 21% omzetbelasting/btw van toepassing is). Dat bedrag kun je terugkrijgen van de belastingdienst, afhankelijk hoe het gebruik is (eigen gebruik, volledige verhuur of een mix).

Als je de woning koopt met je BV dan betaal je vennootschapsbelasting over de winst. Dus niet in Box 1 of in Box 3. Dat kan voordelig zijn omdat de belastingen op deze manier minder kunnen zijn dan in box 1 of box 3.

Dit is echt afhankelijk van je persoonlijke situatie. Als je wil onderzoeken wat voor jou interessant is, plan dan hier een vrijblijvende kennismaking in. 

3. Overwaarde van je woning investeren om te beleggen 

Je overwaarde verzilveren om vervolgens te investeren op de beurs is ook een mogelijkheid. Hier zitten voor en nadelen aan. Je kunt hier mooie rendementen mee maken (richting 10% is zeker haalbaar), maar je moet zoals ik eerder al schreef goed weten wat je doet. 

Beleggen kan verstandig zijn als je een lange beleggingshorizon hebt (dus dat je het geld niet in de komende jaren nodig hebt) en dat je de juiste spreiding kiest. Dus richt je pijlen niet op 1 specifiek aandeel, maar onderzoek de mogelijkheid van beleggen in indextrackers. Daarmee beleg je in honderden of duizenden bedrijven tegelijk en daarmee heeft het dus een lager risico.

We adviseren om niet al je overwaarde te verzilveren en met de volledige pot te gaan beleggen. Stel dat de huizenprijzen gaan dalen, is het wel zo fijn als je dit op kunt vangen.

4. Overwaarde gebruiken om je kinderen op weg te helpen met een woning

Veel 55-plussers hebben een overwaarde op hun huis omdat ze hier al lange tijd wonen en de huizenprijzen flink zijn gestegen. 

Zoals we allemaal weten is het voor starters (jongere mensen) erg moeilijk om een betaalbare woning te vinden. En ook om überhaupt een hypotheek te krijgen. 

Daarom zijn er veel ouders die hun kinderen vooruit helpen door hun overwaarde in te zetten. Dit kan op verschillende manieren: 

(Deel van de) overwaarde eenmalig schenken 

Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken om eenmalig maximaal € 31.813 belastingvrij te schenken aan je kind (2024). Je kind moet dan wel tussen de 18 en 40 jaar oud zijn. Kijk voor de laatste wijzigingen op de website van de belastingdienst.

Overwaarde gebruiken voor de familiehypotheek 

Je kunt als ouder ook zelf een extra bedrag lenen en dit weer doorlenen aan je kind. Dat kan met de zogenaamde familiehypotheek. Dit is een hypotheek die je als ouder aan je kind verstrekt. Het voordeel hiervan is dat je kind een lage rente betaald en je krijgt als ouder meer rente dan op een spaarrekening. Ook kun je de rente die je ontvangt weer terugschenken aan je kind, waardoor je kind minder belasting betaalt. Het huis van je kind is dan het onderpand van de lening. 

Nadeel hieraan zijn de nieuwe Box 3 regels, maar het kan nog steeds interessant zijn.

Ook kun je garant staan voor de hypotheek van je kind

Een alternatieve mogelijkheid is om garant te staan voor de hypotheek van je kind. Hierbij ben je als ouder mede verantwoordelijk voor de hypotheeklasten. Als je kind de hypotheek niet kan betalen, ben jij hiervoor verantwoordelijk. Het voordeel is dat je kind hierdoor een hogere hypotheek kan krijgen. Echter, het nadeel is dat je eigen leencapaciteit vermindert omdat een deel van je inkomen al is verbonden.

5. Overwaarde opnemen om je huis te verbouwen / verduurzamen

Er zijn diverse manieren om een verbouwing te financieren, maar vaak gebruiken mensen hun overwaarde hiervoor. Dit kan door bijvoorbeeld een tweede hypotheek af te sluiten of om je bestaande hypotheek te verhogen. 

Dit heeft veel voordelen ten opzichte van het afsluiten van een consumptief krediet: 

• Lagere rente
• De aflossing is verspreid over 30 jaar, terwijl dit bij een persoonlijke lening vaak 10-15 jaar is 
• Lagere maandlasten door de langere looptijd en lagere rente 
• De rente over de verbouwingshypotheek (voor de eigen woning in Box 1) is fiscaal aftrekbaar 

Door de overwaarde is het mogelijk om een grotere hypotheek te verkrijgen, waardoor er ruimte ontstaat voor het financieren van een verbouwing. Je kunt namelijk tot 100% (of zelfs 106% bij energiebesparende maatregelen) van de waarde van je woning lenen. 

In sommige gevallen kun je zelfs meer lenen dan de huidige waarde van je woning, vooral als de verbouwing leidt tot een verhoging van de waarde van je huis. In dat geval wordt het maximale hypotheekbedrag gebaseerd op de waarde van je woning na de verbouwing.

Vergeet ook zeker niet te kijken naar de subsidiemogelijkheden. De overheid vindt het maar al te fijn als je jouw huis gaat verduurzamen. 

Klik hier voor de regelingen vanuit de Rijksoverheid en klik hier voor subsidieregeleingen vanuit RVO.

6. Met je overwaarde je pensioen aanvullen 

Bij pensionering bieden geldverstrekkers specifieke producten, zoals een opeethypotheek of verzilverhypotheek, die zijn afgestemd op senioren. Hierbij wordt niet naar het (pensioen) inkomen gekeken, maar naar het onderpand (dus je woning).

Met een opeethypotheek of verzilverhypotheek kun je zelf bepalen hoe je het vrijgekomen vermogen wilt ontvangen. Of je het direct in één keer wilt ontvangen of periodiek als aanvulling op je pensioen. 

Als je nog overwaarde hebt kun je ervoor kiezen om de hypotheekrente bij te schrijven bij de hypotheekschuld, waardoor de overwaarde geleidelijk afneemt en de hypotheek stijgt.

Het is belangrijk om te beseffen dat het kiezen voor het opeten van de overwaarde betekent dat de erfenis voor eventuele erfgenamen kleiner wordt. 

Dit is een persoonlijke afweging: wil je een grotere erfenis nalaten, dan kun je ervoor kiezen de overwaarde in de woning te laten zitten. Als je echter een comfortabel leven na je pensionering nastreeft, is het opnemen van de overwaarde een optie om te overwegen.

Hoe dan ook, als je hier dieper in wilt duiken, plan dan gerust een gratis kennismaking met ons in. 

Hoe neem je de overwaarde op? Dat kan op deze 5 manieren 

1. Je huidige hypotheek verhogen 
2. Je hypotheek oversluiten en een nieuwe hypotheek aangaan
3. Een opeethypotheek afsluiten
4. Een krediethypotheek afsluiten
5. Je huis verkopen en terughuren 

Onderzoek goed welke optie het beste bij jouw wensen past. 

Waar moet je rekening mee houden als je overwaarde wilt opnemen?

Belangrijke aandachtspunten:

• Een tweede hypotheek op je eigen woning mag alleen worden afgesloten bij dezelfde bank als waar je huidige hypotheek loopt.
• Het verhogen van je hypotheekbedrag betekent vrijwel altijd een stijging van zowel je maandelijkse aflossing als rente.
• Banken hanteren vergelijkbare voorwaarden bij het afsluiten van een standaardhypotheek, maar bij het lenen van extra geld voor andere doeleinden kunnen de maximale lening en voorwaarden sterk variëren.
• Hypotheekrenteaftrek is alleen mogelijk bij gebruik van de overwaarde voor verbouwingen of (duurzame) verbeteringen. Voor andere doeleinden geldt geen hypotheekrenteaftrek.
• Als je overwaarde op je bankrekening stort, betaal je belasting over vermogen in box 3. De hypotheek die je hiervoor hebt afgesloten, wordt vermeld als schuld in box 3 bij de belastingaangifte.