Mijn tien persoonlijke learnings van mijn vastgoed aankoop in Spanje
Begin dit jaar heb ik mijn eerste penthouse gekocht aan de Costa del Sol. Wat was het een avontuur. Veel bijzondere dingen meegemaakt. In dit artikel deel ik met jullie mijn 10 persoonlijke inzichten en learnings. Daar gaan we.
Inhoudsopgave
Nummer 1. Regionale verschillen in regelgeving en belastingen
In Spanje is regelgeving op het gebied van vastgoed en belastingen vaak regionaal geregeld, in tegenstelling tot Nederland, waar regelgeving meer gecentraliseerd is. Zo kunnen de regels rond verhuur, belastingen en vergunningen sterk verschillen per regio in Spanje. Aan de Costa del Sol gelden bijvoorbeeld andere regels dan in steden als Madrid of Barcelona. Dit kan invloed hebben op zaken als verhuurvergunningen en vermogenswinstbelasting bij de verkoop van een pand. Het is cruciaal om goed geïnformeerd te zijn over de lokale regelgeving en eventueel advies in te winnen van een lokale advocaat of fiscalist. Als je informatie wil over de Costa del Sol, stuur me dan even een dm, dan deel ik ze met je.
Nummer 2. Nieuwbouwprojecten (en verwachtingen van waardestijging)
Aan de Costa del Sol knalt het ene nieuwbouwproject na de andere uit de grond. Het is opvallend hoeveel nieuwbouwprojecten er worden gestart. En nog opvallender, veel van deze projecten zijn binnen no time uitverkocht. Er is bizar veel animo in deze regio, wat een indicatie kan zijn van verwachte waardestijgingen. In Nederland is er weliswaar ook vraag naar woningen, maar de verwachte waardestijging is aan de Spaanse costa’s bijzonder hoog. De locatie en timing van je investering in Spanje kunnen dus een grote impact hebben op het rendement.
Nummer 3. Risico’s met onbetrouwbare partijen (oftewel boevenwereld)
Net als in Nederland zijn er in Spanje ook onbetrouwbare partijen actief in de vastgoedwereld. Er is veel geld gemoeid met vastgoed, wat vanzelfsprekend fraudegevoeligheid met zich meebrengt. Je kunt te maken krijgen met dubieuze projectontwikkelaars, makelaars of aannemers. Daarom is het essentieel om altijd een grondige due diligence te doen voordat je in zee gaat met een partij.
Nummer 4: Aankoopmakelaar & advocaat
Aankoopmakelaar: Als je nieuwbouw in Spanje wilt kopen, dan heb je daar een aankoopmakelaar bij nodig die veel kennis heeft van de regio en die op de hoogte is van alle nieuwe ontwikkelingen. Als je in een vroeg stadium kunt kopen Bijv. in de presales of in fase 1), kan je aankoop al flink in waarde zijn gestegen als het wordt opgeleverd. Een aankoopmakelaar kan jou de mooie, goed renderende projecten laten zien. Ze worden in Spanje door de projectontwikkelaar betaald, dus voor jou zitten er meestal ook geen kosten aan verbonden. En als je rechtstreek bij de projectontwikkelaar koopt, dan biedt het jou ook geen voordeel. Het voordeel is dan voor de projectontwikkelaar. Laat je dus goed bijstaan door een goede aankoopmakelaar.
Advocaat: Een advocaat is wel echt nodig bij de aankoop van Spaans vastgoed. Er komen ontzettend veel dingen op je af en je krijgt veel contracten onder je neus. Je advocaat checkt alles voor je, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. De kosten van deze dienstverlening zijn ongeveer tussen 1% en 1,5% van de aankoopwaarde van de woning.
Nummer 5: Pre-sale projecten (must read!)
Toen ik ging orienteren in Spanje, viste ik vaak achter het net. Alle appartementen waar ik interesse in had waren al verkocht. In Spanje (vooral aan de Costa del Sol) worden veel nieuwbouwappartementen verkocht voordat de bouw zelfs gestart is. Dit noemen ze de zogenaamde “pre-sale” fase. Dit betekent dat je een appartement koopt op basis van tekeningen en plannen. Het grote voordeel is dat de prijzen in deze fase vaak lager zijn dan wanneer het project in een later stadium verkeert, maar het brengt ook risico’s met zich mee, omdat je een aankoop doet zonder het eindresultaat te kunnen zien.
In de presale zijn vaak de tekeningen nog niet beschikbaar. Kopen zonder tekening is natuurlijk voor veel mensen erg spannend. Een ontwikkelaar wil vaak voor de lancering van het traject al een paar units verkopen. Dan heb je echt de scherpste prijzen. Je moet dan wel durven kopen zonder dat je alle informatie hebt. Als je dit overweegt, check dan wat voor projecten de ontwikkelaar eerder heeft gedaan, wat de kwaliteit van de bouw was en welke materialen gebruikt zijn. Probeer dan toch zoveel mogelijk informatie te vergaren alvorens een beslissing te nemen. Je aankoopmakelaar kan je daar weer mee helpen.
Dit is het project waarin ik heb geïnvesteerd 👇🏻
Nummer 6: Financieringsmogelijkheden
In Spanje kan het verkrijgen van een hypotheek als buitenlander wat complexer zijn dan in Nederland. Spaanse banken financieren meestal tot maximaal 70% van de aankoopprijs voor niet-residenten, terwijl Nederlandse banken vaak een hogere loan-to-value (LTV) bieden, afhankelijk van de situatie. Daarnaast kunnen de voorwaarden en rentetarieven verschillen, waardoor het raadzaam is om goed onderzoek te doen naar je financieringsmogelijkheden en verschillende banken te vergelijken.
Nummer 7: Kosten koper en belastingen bij aankoop
In Spanje liggen de kosten koper doorgaans hoger dan in Nederland. Zo betaal je in Spanje gemiddeld 10-13% aan bijkomende kosten, waaronder overdrachtsbelasting/BTW, notariskosten, registratierechten en eventuele makelaarskosten. In Nederland ligt dit percentage rond de 11% (incl. overdrachtsbelasting). Daarnaast is het belangrijk om in Spanje rekening te houden met jaarlijkse onroerendgoedbelasting en andere regionale belastingen die variëren per regio.
Nummer 8: Verhuurwetgeving en toeristenvergunningen
Als je overweegt je woning in Spanje te verhuren, moet je rekening houden met de strikte regelgeving omtrent toeristische verhuur. In populaire gebieden zoals de Costa del Sol zijn toeristenvergunningen vaak verplicht en kunnen er limieten zijn aan het aantal dagen dat je mag verhuren. In Nederland zijn de regels voor toeristische verhuur over het algemeen iets milder, al verschilt dit per gemeente. Het niet naleven van de verhuurregels in Spanje kan leiden tot hoge boetes, dus het is van belang om dit goed uit te zoeken.
Nummer 9: Andere cultuur en werkwijze
Erg voordehandliggend, maar zeker een om rekening mee te houden. Het proces van het kopen van vastgoed in Spanje kan soms (nog) trager verlopen dan je in Nederland gewend bent. Zaken als bureaucratie, lange wachttijden bij overheidsinstanties, en verschillen in werkcultuur kunnen zorgen voor vertragingen. Het is belangrijk om geduld te hebben en een flexibele houding aan te nemen. Ook is het aan te raden om de taalbarrière te overbruggen, bijvoorbeeld door gebruik te maken van een lokale advocaat of makelaar die zowel Spaans als Nederlands of Engels spreekt.
Nummer 10: Onderhoud en lokale dienstverleners
In Spanje is het hebben van lokale dienstverleners voor onderhoud en beheer van groot belang, vooral als je de woning wilt verhuren. Denk hierbij aan schoonmakers, sleutelbeheerders en onderhoudsdiensten. In Nederland is dit vaak minder van belang, vooral als je dichtbij je investeringsobject woont en zelf het beheer kunt doen.
Mijn conclusie:
Investeren in vastgoed in Spanje biedt veel kansen, maar er zijn ook significante verschillen vergeleken met Nederland. Het is belangrijk om je goed te verdiepen in de lokale regelgeving en je netwerk zorgvuldig op te bouwen. Of het nu gaat om regionale belastingregels, pre-sale projecten, of de noodzaak van een betrouwbare makelaar en advocaat, het succes van je investering hangt af van een goede voorbereiding en samenwerking met de juiste partners.
Maar als het je lukt om een pareltje in de pre sale fase te kunnen bemachtigen, dan zie ik veel voordelen. Financieel is het voor mij een mega goede investering (ik verwacht namelijk ook een flinke waardestijging) en ik vind het zelf erg fijn om te kunnen genieten met mijn gezin van een tweede woning in Spanje.
De combinatie van een interessante financiële investering plus het feit dat ik nog meer van het leven kan genieten met mijn gezinnetje is (voor ons) goud waard.
