Hypotheek aflossen, of niet??
“Los zoveel mogelijk extra af op je hypotheek…” Vertelde mijn voormalige baas tegen al zijn klanten! Toen ik mijn carrière als fiscalist begon (meer dan 20 jaar geleden), leerde ik veel van mijn toenmalige baas.
Ik mocht bij besprekingen met klanten zitten en luisteren naar wat hij hen adviseerde.
Steevast vertelde hij aan zijn klanten dat extra aflossen op hun hypotheek de interessantste vorm van sparen was en dat ze altijd een annuïtaire of lineaire hypotheek moesten nemen i.p.v. een aflossingsvrije hypotheek.
Ik verbaasde me daar eigenlijk de eerste keer dat hij het al zei, omdat de rente op de hypotheek natuurlijk aftrekbaar is, de koopkracht van geld steeds minder wordt en huizenprijzen jaarlijks stijgen.
Maar ja, wie ben ik. Deze man zat al ruim 30 jaar in het vak en ik kwam net uit de schoolbanken. Hij zal het wel weten en ik zal zijn wijze raad in mijn eerste weken op de werkvloer maar niet in twijfel trekken 🤭
Maar het liet me niet los en ik vroeg me af of dit nou een goed advies was? In dit artikel duiken we er dieper op in. Ik begin met het schetsen van de voor en nadelen.
Inhoudsopgave
Vijf voordelen van je hypotheek aflossen
1. Lagere maandlasten
Door extra af te lossen op je hypotheek, daalt de totale lening die je verschuldigd bent. Dit leidt direct tot lagere maandelijkse betalingen, wat meer financiële ruimte creëert in je maandelijkse budget en je flexibiliteit vergroot.
2. Minder rente betalen
Het aflossen van je hypotheek verlaagt het bedrag waarover rente wordt berekend. Hierdoor betaal je minder rente over de looptijd van je lening, wat aanzienlijke besparingen kan opleveren en je totale hypotheeklasten verlaagt
3. Lager vermogen, dus mogelijk besparing van Box 3 (vermogensbelasting)
Door extra af te lossen, verlaag je je vermogen in Box 3, omdat je hypotheekschuld wordt verminderd. Dit kan leiden tot een lagere vermogensrendementsheffing, waardoor je minder belasting betaalt over je spaargeld en beleggingen.
4. Lagere risicoklasse
Met een lagere hypotheekschuld kan je in een lagere risicoklasse vallen, wat kan resulteren in een lagere hypotheekrente. Banken beschouwen een lagere lening ten opzichte van de waarde van je huis (loan-to-value ratio) als minder risicovol, wat kan leiden tot gunstigere rentevoorwaarden.
5. Minder kans op restschuld
Door extra af te lossen, bouw je meer eigen vermogen op in je huis. Dit verkleint de kans op een restschuld als de waarde van je huis daalt of als je je huis moet verkopen tijdens een dalende huizenmarkt. Hierdoor sta je financieel sterker en loop je minder risico op een negatieve financiële situatie.
Vijf nadelen van je hypotheek aflossen
1. Minder hypotheekrenteaftrek (omdat de hypotheek lager wordt)
Als je je hypotheek aflost, wordt het bedrag waarover je rente betaalt lager. Dit betekent dat je minder hypotheekrenteaftrek kunt krijgen, wat kan leiden tot hogere netto woonlasten, omdat je minder belastingvoordeel hebt.
2. Je financiële buffer wordt lager (voor als er onverwachts iets gebeurt)
Door extra af te lossen, gebruik je geld dat anders beschikbaar zou zijn voor noodsituaties of onverwachte uitgaven. Dit kan je kwetsbaarder maken als er plotselinge financiële behoeften ontstaan, zoals medische kosten of reparaties aan je huis.
3. Geld wat je (extra) aflost op de hypotheek kun je niet gebruiken voor andere doeleinden
Het geld dat je gebruikt om je hypotheek af te lossen, is niet beschikbaar voor andere investeringen of uitgaven. Dit betekent dat je minder geld hebt voor zaken als vakanties, een nieuwe auto of investeringen in je bedrijf.
4. Minder diversificatie van vermogen
Door een groot deel van je geld in je huis te steken, heb je minder mogelijkheden om te investeren in andere soorten activa. Een gediversifieerde portefeuille kan het risico spreiden en het potentieel voor rendement verhogen. Het aflossen van je hypotheek kan ervoor zorgen dat je vermogen minder goed gespreid is, wat je financiële risico’s kan vergroten.
5. Mogelijke boeterente
Sommige hypotheekverstrekkers brengen een boeterente in rekening als je meer aflost dan het jaarlijks toegestane bedrag. Dit kan de financiële voordelen van extra aflossen verminderen of zelfs tenietdoen.
Mijn conclusie
Let op: hier komt mijn persoonlijke mening. Ik ben ondernemer en altijd op zoek naar de hoogst haalbare rendementen. Dat wil niet zeggen dat mijn mening de juiste is. Iedereen interpreteert bovenstaande voor en nadelen op zijn/haar eigen manier. Door mijn mening te delen wil ik je vooral inspireren om goed na te denken over je lange termijn doelen.
oke, hier komt ie.
In mijn ogen is er 1 bijzonder groot nadeel aan het aflossen van je hypotheek. En dat is punt 3: Geld wat je (extra) aflost op de hypotheek kun je niet gebruiken voor andere doeleinden. Voordat ik hier verder op ingaan wil ik even de volgende logica met je delen:
Als je een huis koopt voor € 200K en je neemt een aflossingsvrije hypotheek van € 200K. Dan is de waarde van dat huis na 30 jaar in ieder geval in waarde verdubbeld en misschien wel verdrievoudigd en als je niet aflost op je hypotheek is de openstaande schuld nog steeds € 200K. Over 30 jaar verdien je veel meer dan nu, omdat salarissen jaarlijks stijgen, dus waarom aflossen als het niet nodig is?
Die punten op een rijtje was in ieder geval voldoende voor me om eens te gaan rekenen.
Ik nam een aflossingsvrije hypotheek van € 300K (toen kon je daar ook nog alle rente over aftrekken en dus belastingvoordeel behalen). De rente lag toen op zo’n 4%.
Je betaalt dan dus alleen de rente van € 12.000 per jaar en het belastingvoordeel was ongeveer het 3e deel, dus het kostte netto € 8.000 per jaar. En op het einde van de looptijd zou je nog € 300K hypotheek open hebben staan.
Stel je kunt jaarlijks € 10.000 aflossen, dan zou de hypotheek na 30 jaar zijn afgelost.
Maar is dat dan slim?
Mijn toenmalige baas zou hebben gezegd. Absoluut!!!
(En dat is ook de denkwijze van de meeste mensen)
Maar… Wat als je die extra aflos eurootjes elk jaar in indextrackers stopt, met een gemiddeld rendement van zo’n 10% per jaar. Ik weet het, klinkt veel, maar de S&P 500 tracker maakt het wel over de lange termijn (als je daar meer over wil weten, lees dan zeker dit artikel)
Dan houd je natuurlijk die jaarlijkse kosten voor de hypotheek van € 8.000 per jaar (rente -/- belastingteruggave). Die jaarlijkse kosten zouden bij aflossing steeds minder worden en de hypotheek zou 0 euro zijn na 30 jaar.
Maar als je het in indextrackers stopt, heb je na 30 jaar een pot van ruim € 1,1 miljoen.
Ja, dat lees je goed. “Miljoen”
.
Daarmee los je na die 30 jaar de hypotheek af van € 300K en die € 800K laat je lekker door renderen of je gaat er iets leuks van doen.
Ik stapte (na mijn proeftijd 
) met mijn berekeningen naar mijn baas, maar die bleef bij zijn standpunt en verkondigde vrolijk verder dat aflossen op de hypotheek interessant was. Hoe dan?!?
Tja, dat was niet de beste omgeving voor mij, dus ben ik snel verder gaan kijken, haha..
Natuurlijk is beleggen niet zonder risico’s, dus pak het altijd op een geïnformeerde en strategische manier aan. Het opende in ieder geval mijn ogen voor andere mogelijkheden en manieren om je geld voor je te laten werken.
P.S. Ja, ik weet het. De berekening ligt iets genuanceerder, want door de jaarlijkse aflossing, wordt de rente lager en zal de hypotheek eerder dan die 30 jaar zijn afgelost. Maar ook dan scheelt het nog meer dan € 500K.
Wil je eens kennismaken?
Plan hieronder een afspraak in. Ik wil graag samen met je kijken of ik je zou kunnen helpen met het realiseren van je financiële doelen.
Mocht je trouwens flink wat overwaarde hebben op je bestaande woning en je wil daar iets mee doen, lees dan zeker dit artikel. Hierin laten we zien hoe je overwaarde het beste kan benutten.
Tot later.