Hoge WOZ voor vermogenswinstbelasting..?
Elk jaar opnieuw vallen rond februari de nieuwe WOZ beschikkingen op de mat. Voor vastgoedbeleggers het moment om bezwaar te maken tegen die veel te hoge schatting van de woningwaarde…
Want een lagere WOZ waarde betekent ook minder belasting betalen, toch?! Nou, dat ligt er een beetje aan wat de nieuwe kabinetsplannen rondom vermogenswinstbelasting gaan doen. Het kan je echt heel erg veel geld kosten in de toekomst als je de WOZ waarde van je beleggingspanden gaat verlagen namelijk.
Dikke disclaimer: de plannen rondom Vermogensaanwasbelasting (VAB) en Vermogenswinstbelasting (VWB) van het kabinet zijn echt heel erg onduidelijk. Er is gezegd dat het vanaf 1 januari 2028 wordt ingevoerd, maar dat is nog niet zeker. Onderstaand artikel is dan ook echt bedoeld als voorbeeld en inspiratie, mochten de plannen rondom vermogenswinstbelasting door gaan.
Vermogenswinstbelasting
Om te begrijpen wat er verandert, is het eerst belangrijk om te weten wat vermogenswinst precies betekent. Vermogenswinst is simpel gezegd de waardestijging van je vermogen. Het gaat dus niet om inkomsten die je ontvangt, maar om het verschil tussen de waarde waarvoor je een bezit koopt en de waarde waarvoor je het later verkoopt.
Stel je hebt een beleggingspand gekocht voor € 400.000. Tien jaar later verkoop je het pand voor € 550.000. Dan is de vermogenswinst € 150.000, en daar betaal je belasting over.
Het cruciale punt in dit verhaal is, vanaf welk bedrag gaan ze tellen? Dat is de inbrengwaarde. En die inbrengwaarde is dat je WOZ waarde ?!?…
De rekensom
Stel je koopt een appartement in de stad voor de verhuur. Er zijn twee scenario’s, in het eerste scenario ben je ‘slim’ en vecht je voor een lagere WOZ waarde. In het tweede scenario laat je de WOZ waarde hoog staan, of laat je zelfs hoger taxeren.
Scenario 1
De WOZ waarde verlaag je naar € 300.000, vijf jaar later verkoop je het appartement voor € 450.000. In het nieuwe systeem van vermogenswinstbelasting ziet de fiscus dus € 150.000 als vermogenswinst. Het geschatte tarief van de VWB wordt 36%, dus je tikt op dat moment € 54.000 belasting af.
Scenario 2
In scenario 2 ga je voor een zo hoog mogelijke WOZ waarde, bijvoorbeeld € 380.000. Vijf jaar later verkoop je het appartement voor € 450.000. De fiscus ziet € 70.000 vermogenswinst a 36% belasting, dus je betaalt € 25.200.
Door op dit moment dus niet te kiezen voor een lagere WOZ waarde, hou je straks netto dus bijna € 30.000 meer over. Een paar jaar extra Box 3 belasting en onroerendezaakbelasting van een paar tientjes per maand besparing vanwege een lagere WOZ kan daar niet tegenop..
Extra voordeel
Een bijkomend voordeel van een hogere WOZ waarde betekent een lagere loan-to-value. Vaak kun je bij je hypotheekverstrekker daarmee de opslag risicoklasse van je hypotheek verlagen, wat weer een paar tientjes per maand kan schelen. Dit dekt vaak al direct je extra OZB belasting.
Kennismaken?
Staar je dus niet blind op een zo laag mogelijke WOZ vanwege die aanslag OZB. Natuurlijk is die vervelend nu en betaal je al snel een paar honderd euro extra per jaar aan de gemeente. Kijk dus vooral naar je lange termijn exit-strategie met je vastgoed. Als je van plan bent je vastgoed de komende 10 jaar vast te houden en op relatief korte termijn te verkopen, dan is een hoge startwaarde dus echt goud waard.
Wil je eens kennismaken om samen te kijken wat Financial Life Plan kan doen voor je met betrekking tot een financieel plan op maat? Plan hieronder een kennismaking!
