De gids voor het aankopen van Spaans vastgoed!

Droom jij van een eigen vakantiewoning onder de warme Spaanse zon? Heb je genoeg van al die regels rondom vastgoed die steeds maar weer worden aangescherpt in Nederland?

Spanje, met zijn aangename klimaat, rijke cultuur en prachtige landschap, is een aantrekkelijke optie om te investeren. In combinatie met huuropbrengsten helemaal fantastisch natuurlijk…

Maar bij de aankoop van vastgoed in Spanje komen belangrijke financiële en fiscale aspecten kijken. Deze gids informeert je over de belastingen en kosten die verbonden zijn aan het kopen en bezitten van een (vakantie)woning in Spanje.

In deze gids benoem ik ook een aantal valkuilen die me zijn verteld door Spaanse makelaars. Ik weet niet 100% zeker of het ECHT zo is, maar ik vind ze belangrijk genoeg om te vermelden. 

De zoektocht en aankoop van vastgoed in Spanje

Je begint met het zoeken naar de perfecte vakantiewoning. De Funda van Spanje is idealista.com. De eerste valkuil die benoemd is door een Spaanse makelaar is dat deze site niet zo gereguleerd is als bijv. Funda. Aangeboden woningen staan er al lang niet meer op of er worden ‘lokkertjes prijzen’ aangeboden en later blijkt dus dat een woning veel duurder is dan geadverteerd.

Het is daarom belangrijk om met een lokale makelaar naar het aanbod te kijken. Nu weet ik niet of de makelaars voor eigen parochie aan het preken zijn over de opmerkingen over idealista.com, maar omdat je wellicht een flinke investering gaat maken in een onbekend land, is het sowieso interessant om je te laten bijstaan door professionals.

Na het vinden van een woning/appartement volgt de reservering, wat meestal een aanbetaling vereist om de woning van de markt te halen.

Na het vinden van een geschikte woning, teken je een reserveringscontract, gevolgd door een voorlopige koopovereenkomst (arras contract), waarbij gewoonlijk binnen enkele weken 10% van de koopsom aanbetaald wordt.

Tot slot teken je de definitieve koopovereenkomst en betaal je het resterende aankoopbedrag. Dit moment markeert ook de eigendomsoverdracht.

Als je met dit traject begint is het van belang dat je een zogenaamd NIE nummer (te vergelijken met een BSN nummer in Nederland) hebt, en uiteraard een Spaanse bankrekening zodat je lokaal de betalingen kunt verrichten. 

LET OP! Een valkuil benoemd door een Spaanse makelaar:  Een koper moest opdraaien voor de belastingheffing van verkoper. Als iemand zijn woning in Spanje namelijk verkoopt, moet er belasting over de waardestijging worden betaald. Als verkoper geen Spaans ingezetene is, dan kan de Spaanse Belastingdienst deze op de kopende partij verhalen. Laat je dus altijd bijstaan door een specialist!

Fiscale checklist voor aankoop van vastgoed in Spanje

Bij aankoop van bestaand vastgoed in Spanje ben je overdrachtsbelasting verschuldigd, deze ligt tussen de 7% en 11% (verschilt per regio en provincie) van de koopsom. Let op, zoals hierboven beschreven, wanneer de verkoper niet in Spanje woont dan moet er bij de aankoop geld worden ingehouden voor de lokale Belastingdienst. Het percentage verschilt maar ligt vaak rond de 3%.

Bij aankoop van nieuw vastgoed dan ben je 10% BTW (IVA) verschuldigd.

Tevens moet er belasting betaald worden over de waarde van het vastgoed in Spanje, dit zijn:

  • Gemeentelijke WOZ belasting
  • Vermogensbelasting (bij een vermogen boven de € 700.000,-)
  • Inkomstenbelasting

Jaarlijks

Ieder jaar betaal je onderstaande belastingen:

  • Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Jaarlijks moet je aangifte inkomstenbelasting doen, ook wanneer de woning voor eigen gebruik is en niet wordt verhuurd. Wanneer de woning wel wordt verhuurd, betaal je over de netto huurinkomsten 19% inkomstenbelasting (rentelasten zijn aftrekbaar). Wanneer de woning niet wordt verhuurd of leeg staat, wordt gerekend met een forfaitair inkomen (vaak 1%-2% van de kadastrale waarde).
  • Vermogensbelasting, de regelingen en percentages verschillen behoorlijk per regio en provincie. Bij een vermogen boven de € 700.000,- betaal je vermogensbelasting, het percentage ligt tussen de 0.2% en 3.5% (per regio en provincie dus verschillend).
  • Onroerendgoedbelasting (IBI), dit is 0.30% tot 0.70% van de kadastrale waarde van de woning (je raadt het al, ook weer verschillend per regio en provincie).

Het financieren van je vastgoed in Spanje

Ook in Spanje wordt voor het aankopen van vastgoed veelal gebruik gemaakt van een hypotheek. Als niet-inwoner van Spanje kun je een lager percentage financieren dan wanneer je wel inwoner van Spanje bent.

Niet inwoners kunnen zo’n 65% – 70% van hun woning financieren. Let op: dit gaat over de netto aankoopwaarde, dus exclusief kosten. Bij het verkrijgen van de hypotheek wordt gekeken naar je netto inkomen en je bestaande hypotheek in Nederland. 

Een hypotheek in Spanje is altijd een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 25 of 30 jaar.

Het verhuren van je vastgoed in Spanje

Ter overzicht een aantal regels rondom het verhuren en huurinkomsten van je woning in Spanje.

  • Het verhuren van de woning is niet altijd toegestaan, check dit goed op voorhand en vraag toestemming bij de gemeente
  • Over de huurinkomsten verminderd met de kosten betaal je dus zo’n 19% inkomstenbelasting
  • De kosten die je maakt voor het verhuren van de woning zijn aftrekbaar. Let op: wel alleen in verhouding met het aantal verhuurde dagen. Verhuur je jaarlijks 60 dagen, dan is 60/365 van de kosten aftrekbaar
  • Net als in Nederland moet je zelf aangifte doen. Wanneer je vergeet belasting af te dragen krijg je een boete van de Spaanse Belastingdienst en wordt rente in rekening gebracht.
  • Het verhuren van een woning is vrijgesteld van BTW, behalve wanneer je de verhuur door een extern bedrijf laat regelen. 

Het verkopen van je vastgoed in Spanje

Zoals eerder al benoemd moet bij verkoop van de woning belasting betaald worden over de gerealiseerde winst. Wanneer dit niet wordt gedaan, kan deze belasting dus verhaald worden op de koper van de woning.

Conclusie

Het bezitten van een vakantiewoning in Spanje kan zowel persoonlijk als financieel lonend zijn. Deze gids biedt een overzicht van belangrijke fiscale en financiële aspecten, maar het is raadzaam om professioneel advies in te winnen. Met de juiste voorbereiding en kennis kun je zonder zorgen genieten van je Spaanse droomhuis!

Vragen over het artikel of meer weten wat wij precies doen? Stuur me een DM op LinkedIn! 

Interesse in een Financial Life Plan op maat?

Onze agenda is weer geopend!

Op dit moment hebben wij weer plek voor kennismakingsgesprekken. 

Check de agenda en boek een call wanneer het jou het beste uitkomt!

Scroll naar boven