Een woning kopen die €600.000 duurder is én tóch netto méér overhouden?
Een woning kopen die €600.000 duurder is, volledig financieren en tóch netto méér overhouden?
Het klinkt tegenstrijdig.
Een duurdere woning betekent toch automatisch:
- hogere maandlasten;
- minder financiële ruimte;
- meer financiële druk?
Toch kan bij vermogende huishoudens soms precies het tegenovergestelde gebeuren.
Sterker nog:
- de netto maandlasten kunnen verrassend laag blijven;
- de box 3-belasting kan volledig verdwijnen;
- én het vermogen groeit vaak sneller.
Hoe?
Door slim gebruik te maken van:
- aflossingsvrij financieren;
- box 3-schulden;
- fiscale structurering.
De uitgangssituatie
Stel: een stel woont in een woning van €900.000.
Daarnaast hebben zij het volgende box 3-vermogen:
| Box 3 positie | Bedrag |
|---|---|
| Beleggingsvastgoed | €2.500.000 |
| Aandelen / ETF’s | €200.000 |
| Box 3-schulden | – €2.000.000 |
| Netto box 3-vermogen | €700.000 |
Zij zijn fiscaal partners. We gaan uit van belastingjaar 2026.
De huidige situatie: hoge box 3-heffing
Veel mensen kijken alleen naar hun netto vermogen.
Maar in box 3 telt:
- het fictieve rendement op bezittingen;
- minus het fictieve rendement op schulden.
Voor 2026 gelden voorlopig ongeveer deze percentages:
| Categorie | Forfait 2026 |
|---|---|
| Overige bezittingen | 6,0% |
| Schulden | 2,7% |
| Belastingtarief | 36% |
Daardoor betalen zij jaarlijks fors box 3-belasting.
In deze situatie komt de heffing grofweg uit op:
ongeveer €32.000 per jaar
Dat is:
ruim €2.650 netto per maand
Een enorme verborgen maandlast die veel mensen onderschatten.
Dan kopen ze een nieuwe woning
De nieuwe woning heeft een waarde van €1.500.000.
Dat is dus €600.000 duurder dan hun huidige woning.
En nu komt het interessante.
In plaats van €600.000 eigen geld in de woning te stoppen, kiezen zij ervoor om:
€600.000 extra aflossingsvrij te lenen.
Die lening structureren zij zó dat deze als box 3-schuld meetelt.
Wat gebeurt er dan?
De box 3-schuld stijgt van:
€2.000.000 naar €2.600.000
Daardoor verandert de fiscale situatie compleet.
De nieuwe box 3-positie
| Nieuwe box 3 positie | Bedrag |
|---|---|
| Beleggingsvastgoed | €2.500.000 |
| Aandelen / ETF’s | €200.000 |
| Totale box 3-schuld | – €2.600.000 |
| Netto box 3-vermogen | €100.000 |
En dát is cruciaal.
Want fiscale partners hebben in 2026 gezamenlijk een heffingsvrij vermogen van ongeveer:
€115.000
Daardoor valt het volledige netto vermogen nu onder de vrijstelling.
Het resultaat: geen box 3-belasting meer
De eerdere heffing van ongeveer €32.000 per jaar verdwijnt volledig.
Dat betekent:
ruim €2.650 netto per maand extra ruimte.
Maar er komt toch een extra hypotheek bij?
Klopt.
Over de extra €600.000 wordt rente betaald.
Bij 4% rente:
€600.000 × 4% = €24.000 rente per jaar
Dat is:
€2.000 bruto per maand
Maar hier zit het verschil:
- er wordt niet afgelost;
- er wordt alleen rente betaald;
- én de box 3-heffing van €2.650 per maand verdwijnt.
Netto houden ze zelfs méér over
| Situatie | Netto maandimpact |
|---|---|
| Oude box 3-heffing | – €2.650 |
| Nieuwe rente extra lening | – €2.000 |
| Netto verschil | + €650 per maand |
Dus ondanks:
- een woning die €600.000 duurder is;
- een hogere hypotheek;
- en extra rentelasten;
houden zij netto méér geld over per maand.
Dat voelt voor veel mensen compleet onlogisch.
Maar daar stopt het niet
Het vastgoed rendeert nu harder
Vastgoed stijgt in euro’s.
Stel dat woningen gemiddeld 4% per jaar stijgen.
| Woningwaarde | 4% stijging |
|---|---|
| Oude woning: €900.000 | €36.000 |
| Nieuwe woning: €1.500.000 | €60.000 |
| Verschil | €24.000 extra vermogensgroei per jaar |
Alleen al doordat zij in duurder vastgoed zitten, kan de vermogensgroei toenemen.
Het belegde vermogen blijft intact
Omdat zij géén €600.000 eigen geld gebruiken:
- blijft hun vermogen renderen;
- behouden zij liquiditeit;
- blijft hun kapitaal voor hen werken.
Bij 6% rendement betekent dat:
€600.000 × 6% = €36.000 verwacht rendement per jaar
Het totaalplaatje
Oude situatie
- €32.000 box 3-belasting;
- kleiner vastgoed;
- minder vermogensgroei;
- meer vermogen vast in de woning.
Nieuwe situatie
- geen box 3-belasting;
- alleen rentelasten;
- grotere woning;
- sneller stijgend vastgoed;
- belegbaar vermogen blijft renderen;
- netto meer maandelijkse ruimte.
Waarom vermogende huishoudens anders naar hypotheken kijken
Veel Nederlanders denken:
“Zo snel mogelijk aflossen is altijd verstandig.”
Maar vermogende huishoudens kijken vaak naar:
- netto vermogensgroei;
- fiscale efficiëntie;
- rendement op eigen vermogen;
- liquiditeit;
- leverage.
En dan blijkt regelmatig:
Een slimme schuld kan financieel krachtiger zijn dan extra aflossen.
Belangrijke nuance
Dit is geen standaardstrategie voor iedereen.
Het werkt vooral voor mensen die:
- veel box 3-vermogen hebben;
- sterke cashflow hebben;
- financiële discipline hebben;
- lange termijn denken;
- risico begrijpen.
Daarnaast blijven rendementen onzeker.
Maar het laat wel zien dat:
- een hogere hypotheek niet automatisch slechter is;
- en slimme fiscale structurering enorme impact kan hebben.
Conclusie
Een woning kopen die €600.000 duurder is, volledig financieren en tóch:
- netto méér overhouden;
- geen box 3-belasting meer betalen;
- sneller vermogen opbouwen;
klinkt onmogelijk.
Maar door:
- slim gebruik te maken van box 3-schulden;
- een aflossingsvrije structuur te kiezen;
- en renderend vermogen intact te laten;
kan een grotere hypotheek financieel juist gunstiger uitpakken dan maximaal aflossen.
Niet omdat schulden altijd goed zijn.
Maar omdat slim gestructureerd vermogen vaak krachtiger werkt dan vermogen vastzetten in stenen.
Let op: dit voorbeeld is vereenvoudigd en bedoeld ter illustratie. De fiscale en financiële uitkomst hangt altijd af van de persoonlijke situatie, actuele wetgeving, rente, risico’s en financieringsvoorwaarden. Laat dit daarom altijd individueel doorrekenen.
Wil je een keer sparren over je persoonlijke situatie?
Plan dan hieronder vrijblijvend een kennismaking in.
