Belasting op buitenlands vastgoed: hoe werkt het in Box 3?
Je hebt misschien wat spaargeld of vermogen opgebouwd in je holding of privé. En dan komt die kans voorbij: een mooi appartement in Spanje, een chalet in Oostenrijk of misschien een huisje in Frankrijk. Een fijne plek voor de vakanties én een investering voor later. Maar dan komt al snel de vraag: hoe werkt het fiscaal eigenlijk met buitenlands vastgoed en Box 3? Betaal ik dan belasting in Nederland of juist in het buitenland? Hoe zit het nou precies?
Laten we het stap voor stap ontleden.
1. Buitenlands vastgoed valt in box 3
In Nederland geef je je wereldwijde vermogen op in Box 3. Dus ook dat huis in Spanje of dat appartement in Portugal. De waarde daarvan (WOZ-waarde, of in het buitenland een vergelijkbare waarde) tel je gewoon mee bij je box 3 vermogen.
2. Voorkomen van dubbele belasting
Maar… Nederland heeft met veel landen belastingverdragen afgesloten. Die zeggen (meestal) dat het recht om belasting te heffen over onroerend goed ligt in het land waar dat vastgoed staat.
Concreet voorbeeld:
- Jij hebt een appartement in Spanje.
- Spanje heft belasting over jouw bezit.
- Nederland ziet dit appartement wel als onderdeel van je box 3-vermogen, maar past vervolgens een vrijstelling (buitenlandse belastingplicht correctie) toe, zodat je in Nederland geen dubbele belasting betaalt.
Let op: dit werkt niet altijd 1-op-1. Nederland rekent vaak met een zogeheten ‘vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud’. Dat betekent dat het buitenlandse vastgoed wél meetelt voor het bepalen van je totale vermogen, maar Nederland vervolgens de waarde daarvan vrijstelt van box 3-heffing.
3. Praktische gevolgen
Dat betekent:
- Je geeft je buitenlandse vastgoed altijd op in box 3.
- Nederland past vervolgens de vrijstelling toe.
- Het buitenland heft belasting volgens de lokale regels.
Dus: je betaalt uiteindelijk belasting in het buitenland. Afhankelijk van je overig vermorgen kan het zijn dat je in Nederland ook nog belasting betaalt (dit komt door de opbouw van Box 3).
4. Extra aandachtspunten
- Lokale regels verschillen enorm. Sommige landen hebben aparte vermogensbelastingen, anderen alleen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Laat je dus goed informeren.
- Dubbele aangifte. Vergeet niet dat je óók in Nederland moet opgeven dat je dit bezit hebt. Doe je dat niet, dan kan de Belastingdienst een navordering opleggen.
- Erf- en schenkbelasting. Bij overlijden of schenking van buitenlands vastgoed gelden vaak weer heel andere regels, waarbij dubbele belasting op de loer ligt. Dit vraagt om maatwerk.
5. Voor wie is dit interessant?
Veel DGA’s die een mooi vermogen hebben opgebouwd, kijken naar vastgoed in het buitenland als veilige haven of om nu en later van te genieten. Maar zonder goede fiscale planning kan dat dure verrassingen opleveren.
Conclusie
Een tweede huis in het buitenland klinkt als een droom, maar fiscaal vraagt het om een helder plan. Denk je erover om een huis in het buitenland te kopen? Of heb je er al één en twijfel je of je het goed hebt opgegeven? Laat mij even meekijken. Samen zorgen we dat je niet dubbel betaalt en dat alles netjes geregeld is. Nu én voor later.
Plan hieronder een kennismakingsgesprek in
