Belasting over Buitenlands vastgoed in Box 3!

De heffing over de vakantiewoning wordt meestal toegewezen aan het land waar de woning gelegen is, dus het buitenland.

In Nederland wordt deze vakantiewoning in box 3 opgenomen. Dit betekent dat de waarde van de vakantiewoning wordt aangegeven als onderdeel van je vermogen. Tegelijkertijd wordt er een vrijstelling verleend ter voorkoming van het te betalen van dubbele belasting. 

Dit betekent dat je in Nederland in principe geen belasting hoeft te betalen over de waarde van de woning in het buitenland. Echter, door de wijziging in 2017 is de manier waarop de vrijstelling berekend wordt veranderd, waardoor je nu mogelijk toch een bedrag aan belasting verschuldigd bent in Nederland.

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad de systematiek van box 3 vanaf het belastingjaar 2017 in strijd verklaard met het recht op eigendom en het discriminatieverbod. 

Als reactie hierop heeft de Nederlandse overheid besloten tot rechtsherstel voor de belastingplichtigen in box 3 over de jaren 2017 tot en met 2022. Dit rechtsherstel is gebaseerd op een forfaitair rendement en de daadwerkelijke samenstelling van het box 3 vermogen. Deze aanpak staat bekend als de ‘forfaitaire spaarvariant’.

Verder is per 1 januari 2023 de belastingheffing in box 3 opnieuw gewijzigd door de introductie van de overbruggingswet. Deze wijziging heeft betrekking op de toerekening van het heffingsvrije vermogen en de berekening van de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. De nieuwe berekeningsmethode resulteert in een lager bedrag om dubbele belasting voor eigenaren van buitenlands vastgoed te voorkomen, wat betekent dat je vanaf 2023 meer Nederlandse inkomstenbelasting box 3 over je vakantiewoning in het buitenland betaalt.

Ik zal het toelichten aan de hand van een voorbeeld (1):

Je hebt een hypotheekvrije vakantiewoning in Frankrijk ter waarde van € 800.000. Daarnaast heb je een beleggingsportefeuille van € 1,2 miljoen en een box 3-schuld van 

€ 500.000 (na schuldendrempel). Je hebt een box 3-vrijstelling van € 57.000. 

Jouw netto vermogen buitenland is dus € 800.000 en je netto wereldvermogen is € 1.443 miljoen (800.000 + 1.200.000 – 500.000 – 57.000). De verhouding netto vermogen buitenland/netto wereldvermogen is ongeveer 55%.

(1) = Let op! Dit voorbeeld geldt als je de woning in het buitenland verhuurt. Als je de woning niet verhuurt, is de situatie anders. Daar kom ik verderop op terug.

Berekening voorkoming dubbele belasting (tot 2023)

Zonder rekening te houden met de voorkoming van dubbele belasting zou je in 2023 ongeveer € 34.000 aan box 3-belasting moeten betalen. Op basis van de oude methode van voorkoming van dubbele belasting zou je een korting op de box 3-belasting krijgen van bijna € 19.000 (55%).

Berekening voorkoming dubbele belasting: minder korting (vanaf 2023)

Vanaf 2023 wordt er in box 3 gerekend met een forfaitair rendement op spaargeld (percentage 2024: 1,03%), een forfaitair rendement op overige bezittingen, waaronder vakantiewoningen (percentage 2024: 6,04%) en een forfaitaire rente op schulden (voorlopig 2,47%). Het saldo van de forfaitaire rendementen verminderd met de forfaitaire rente wordt belast met 36%, rekening houdend met de box 3-vrijstelling. Hoe de formule precies werkt kun je teruglezen in artikel: ‘Heffingsgrondslag Box 3 reduceren’ op https://financiallifeplan.nl/artikelen/

Let op: 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over het rekenen met forfaitaire rendementen. Een gevolg daarvan is dat wanneer je werkelijke rendement lager is dan het forfaitair rendement waar mee wordt gerekend, je het werkelijk rendement kunt aanhouden. Mocht dit relevant voor je zijn, hou dan de website van de Belastingdienst in de gaten.

De voorkoming dubbele belasting wordt nu berekend naar rato van de verhouding: (forfaitaire inkomen buitenlandse bezittingen minus forfaitaire rente buitenlandse schulden) / (forfaitaire inkomen wereldbezittingen minus forfaitaire rente wereldschulden). En die verhouding ligt in het bovengenoemde voorbeeld op ongeveer 45% (2). De voorkoming dubbele belasting komt nu uit op ongeveer € 15.000. Dat is € 4.000 minder dan in de berekening volgens de oude methodiek.

Ofwel, Je betaalt in 1 keer € 4.000 netto meer over je buitenlandse vakantiewoning!

(2) =Vermogen buitenland € 800.000 x 6,17% = € 49.360, wereldvermogen € 2.000.000 x 6,17% = € 123.400, schuld € 500.000 x 2,57% = € 12.850. 

€ 49.360 / €110.550 (€ 123.400 – 12.850) = 44,65%

Buitenlandse vakantiewoning voor eigen gebruik (geen verhuur)

Onlangs is er een procedure gevoerd, waarbij de rechter oordeelde dat er geen belasting in Nederland hoefde te worden betaald als de buitenlandse vakantiewoning niet werd verhuurd. Als je hier klikt vind je wat meer info.

Bezwaar maken tegen aanslag

Indien je toch wordt belast in Nederland, terwijl je de vakantiewoning uitsluitend voor eigen gebruik hebt, maak dan bezwaar tegen de aangifte inkomstenbelasting.

Over het algemeen wordt er ook al bezwaar gemaakt tegen aanslagen waar Box 3 belasting moet worden betaald, omdat de regels wellicht in strijd zijn. Overleg dus altijd met je fiscalist of het slim voor je is om bezwaar te maken tegen de aanslag. Ik zou het in ieder geval doen!

Heb je vragen of wil je wel eens in gesprek met me? Stuur me een DM op LinkedIn!